Töö nr 373

Harjumaa, Jõelähtme vald, Iru küla
SAHA-LOO TEE 46 JA 48 KINNISTUTE
DETAILPLANEERING

TELLIJA:	Jõelähtme Vallavalitsus (äriregistrikood 75025973)
Postijaama tee 7, Jõelähtme küla,
Harjumaa 74202
kantselei@joelahtme.ee

HUVITATUD ISIKUD:	Poolsaare Ärimaja OÜ (äriregistri kood 11228321)
Junga tee1, Rohuneeme küla, Viimsi vald
Tarmo Küla
tel: +372 5237563
info@viimsiarimaja.eu

PROJEKTEERIJA : 	Optimal Projekt OÜ (äriregistrikood 11213515)
	MTR reg. nr EEP000601
	Keemia tn 4, 10616 Tallinn

ARHITEKT:	Külli Samblik

PROJEKTIJUHT:	Meelis Kähri
	tel: 5660 5462
	meelis@opt.ee

	Ege Netse
	Tel: 516 8442
	Ege@opt.ee

KÖITE koosseis:

I	MENETLUSDOKUMENDID

II	seletuskiri
1. Planeeringu koostamise alused
2. Planeeringuala lähiümbruse ehituslike ja funktsionaalsete seoste ning keskkonnatingimuste analüüs ning Planeeringu eesmärk
2.1. Vastavus Jõelähtme valla üldplaneeringule
2.2. Vastavus Jõelähtme valla koostatava üldplaneeringule
2.2	Kehtiva detailplaneeringu osaline kehtetuks muutmine
2.3	Planeeringu eesmärk
3. Olemasoleva olukorra iseloomustuS
3.1.	Planeeringuala asukoht ja iseloomustus
3.2.	Planeeringuala maakasutus ja hoonestus
3.3.	Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus
3.4.	Olemasolevad teed ja juurdepääsud
3.5.	Olemasolev tehnovarustus
3.6.	Olemasolev haljastus ja reljeef
3.7.	Kehtivad piirangud
4. Planeeringu ettepanek
4.1. Krundijaotus
4.2. Maaüksuse koormusnäitajad
4.3. Krundi ehitusõigus
4.4. Ehitiste arhitektuurinõuded
4.5. Piirded
4.6. Muinsuskaitse eritingimused
4.6.1	Olemasolev olukord
4.6.2	Muinsuskaitsealal kehtivad kitsendused
4.6.3	Muinsuskaitse eritingimused kruntide hoonestamiseks
4.7. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus
4.8. Haljastuse ja heakorra põhimõtted
4.9. Vertikaalplaneerimine
4.10. Tuleohutusnõuded
4.11. Servituutide seadmise vajadus
4.12. Tehnovõrkude lahendus
4.13. Veevarustus ja kanalisatsioon
4.14. Sademevee ärajuhtimine
4.15. Elektrivarustus
4.16. Sidevarustus
4.17. Gaasivarustus
4.18. Tänavavalgustus
5. Keskkonnatingimused ja võimalik keskkonnamõju hindamine
5.1	Kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning avariiolukordade esinemise võimalikkus
5.2	Müra ja vibratsioon
5.3	Põhjavesi ja pinnavesi
5.4	Radoon
5.5	Võimalik keskkonnamõju hindamine
5.6	Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused
6. PLANEERINGUALA TEHNILISED NÄITAJAD
7. DETAILPLANEERINGU ELLUVIIMINE JA ETAPID

III	LISAD

Teostatud uuringud:
•	Osaühing G.E.Point poolt 04.11.2019. a koostatud topo-geodeetiline alusplaan, töö nr 19- G592.
•	Oldscool OÜ poolt koostatud Saha-Loo tee 46 ja 48 kinnistute detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused.

IV	JOONiSED
AS-01	Asukohaskeem	M 1:~
AS-02	Tugiplaan	M 1:500
AS-03	Kontaktvööndi plaan	M 1:2000
AS-04	Põhijoonis 	M 1:500
AS-05	Tehnovõrkude koondplaan	M 1:500
AS-06	Tehnovõrkude ühinemispunktide skeem	M 1:500

V	KOOSKÕLASTUSED

II	seletuskiri

1.	Planeeringu koostamise alused

Koostamise alused
•	Planeerimisseadus;
•	Jõelähtme valla üldplaneering;

Koostamise lähtedokumendid
•	Jõelähtme valla üldplaneering (kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40);
•	Jõelähtme valla koostamisel olev üldplaneering, algatatud Jõelähtme Vallavolikogu 30.05.2012 otsusega nr 294.
•	Jõelähtme valla ehitusmäärus (vastu võetud 15.01.2015 nr 36, jõustunud 01.03.2015.a);
•	Jõelähtme valla jäätmehoolduseeskiri;
•	Eesti Standard EVS 843:2016 „Linnatänavad”;
•	siseministri30. märtsi 2017. a määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”;
•	naaberaladel kehtestatud ja koostamisel olevad detailplaneeringud;
•	muud õigusaktid, standardid ja projekteerimisnormid.

2.	Planeeringuala lähiümbruse ehituslike ja funktsionaalsete seoste ning keskkonnatingimuste analüüs ning Planeeringu eesmärk

Planeeritav maa-ala paikneb Jõelähtme vallas Iru külas. Iru küla piirneb põhjast piki Vana Narva maanteed Viimsi vallaga, idast piki Saha – Loo teed Maardu linnaga ja läänest Tallinna linna Lasnamäe linnaosaga.
Planeeringuala jääb Iru küla ääre alale, Tallinna linnast u 500 m kaugusele. Planeeringu alal on ühine piir Viimsi vallaga kui ka Maardu linnaga.
Suures osas on Iru küla monofunktsionaalne, hoonestatud elamutega. Iru külla jääv planeeringu ala lähiala on hoonestatud ühe kuni kahe korruseliste ühepereelamutega, kuid lähiala, mis jääb Maardu linna, on hoonestatud suurte lao- ja tootmishoonetega. Planeeringu ala lähialal, mis jääb Viimsi valda, paiknevad suured kaitsemetsaga maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud ja vahetult Narva maantee ääres paiknevad ärimaa sihtotstarbega kinnistud, mis on hoonestamata v.a. automaattankla, mis on vahetult planeeringuala vastas.
Planeeritud ala on valdavalt äriotstarbega ning hästi varustatud tehnovõrkudega. Vaadeldavas piirkonnas on Narva maantee äärsele alale iseloomulikud äri- ja teenindusettevõtted ning vahelduv hoonestusviis – planeeritaval alal ning selle kontaktvööndis ei ole välja kujunenud hoonestuslikku tervikmiljööd, piirkond on hoonestatud eri aegadel ja eri tüüpi hoonetega.
Piirkonna hoonestus on väga eriilmeline. Lähipiirkonna üksikelamud (üksikud paariselamud) on 1- kuni 2-korruselised, erinevate kaldkatustega hooned, domineerivaks välisviimistluse materjalideks silikaat- telliskivi, lisaks krohv- ja vähesel määral puit välisviimistlus. Lähipiirkonna tootmishooned on valdavalt plekk-kattega viil- või kaarhallid.  
Iru küla lähikonnas asub looduskaunis Pirita jõe ürgoru, mis jääb planeeringu alast u. 500m kaugusele. Pirita jõeääres on supluskohad vajalike rajatistega, istumiskohad ja korrastatud puhkeala külaelanike  (tenniseväljak, erinevad laste mänguväljakud).
Planeeritavale alale on hea juurdepääs. Planeeringu ala piirneb põhjas Narva maanteega ja läänes Saha-Loo teega. Riigi põhimaantee 1 Tallinna-Narva tee (Peterburi tee) jääb 1,5 km kaugusele. Seega käsitletaval alal on hea ühendus lähialadega ja ka Tallinna linnaga.
Lähimad bussipeatused asuvad planeeringuala lähialas. Bussipeatus Põllu paikneb planeeringu alast 100m kaugusel Põllu tee ja Ämma põik ristumisel ja bussipeatus Iru paikneb planeeringu alast 200m kaugusel Narva maantee ja Pärnamäe tee ristumisel.
Lähimad äri-, teenindus- ning sotsiaalkeskused paiknevad Loo alevis, kuid enamus Tallinnas.
Planeeringuala asub seega logistiliselt soodsalt, on olemas hea juurdepääs ning ühendus valla teiste piirkondadega ja Tallinna linnaga.
Järeldused kontaktvööndi analüüsist on, et kavandatav tegevus ei ole vastuolus olemasoleva keskkonnaga.

2.1.	Vastavus Jõelähtme valla üldplaneeringule

Kehtiva Jõelähtme valla üldplaneeringu (kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40; edaspidi üldplaneering) kohaselt asub planeeritav maa-ala tiheasustusalas, mille maakasutuse juhtotstarbeks on üldmaa.
Väljavõte kehtivast Jõelähtme valla üldplaneeringu maakasutuse plaanist.

Saha-Loo tee 46 ja 48

Koostatud detailplaneeringuga tehakse ettepanek muuta planeeringualal Jõelähtme valla üldplaneeringu kohast maakasutuse juhtfunktsiooni. Planeeringuala üldplaneeringu kohane juhtotstarve üldmaa on ette nähtud muuta ärimaa ja transpordimaa otstarbega alaks.
Jõelähtme valla üldplaneeringu muutmise vajadus on tingitudolemasolevast väljakujunenud keskkonnast. Planeeringuala ümbritsev linnaruumi funktsionaalsus soodustab planeeringualale äripindade ehitamist. Planeeringuala jääb teede ristumisalasse, mis on kavandatud rekonstrueerida. Rekonstrueerimine toob kaasa teemaa-ala laienemise, haarates olemasolevast haljasalast suure osa. planeeringualast itta jäävad Maardu linna suured tootmis-ärimaa kinnistud. Planeeringuala on läänest ja lõunast ümbritsetud elamute alaga. Piirkonna polüfunktsionaalsus tagab elutegevuseööpäevaringselt ja loob elamualade läheduses töökohad.

2.2.	Vastavus Jõelähtme valla koostatava üldplaneeringule
Detailplaneeringu lahendusega nähakse ette moodustada üks ärimaa sihtotstarbega krunt, kuhu määratakse ehitusõigus ärihoone ehitamiseks ja üks transpordimaa sihtotstarbega krunt, mis liidetakse kinnistuga Saha-Loo tee L4.

Väljavõte koostatavast Jõelähtme valla üldplaneeringu maakasutuse plaanist.

Saha-Loo tee 46 ja 48

Väikeelamumaa-ala (EV) –Üksikelamu (ühe põhisissepääsuga elamu), kaksikelamu (kahe põhisissepääsuga elamu) ning arhitektuurselt ja ehituslikult elamute vahelisse välisruumi sobituv muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Väikeelamu maa-alale võib ehitada: üksikelamuid; kaksikelamuid. Lisaks võib väikeelamu maa-alale ehitada: kaubandus- ja teenindushooneid; büroo-, ühiskondlikud-, kultuuri- ja spordihooneid; äri- ja tootmisüksusi, millega ei kaasne häiringuid elamu-, puhke- ja ühiskondlikele naaberaladele; muid elamuid ja elanikke teenindavaid ja keskkonda sobituvaid hooneid ja rajatisi (parklad, tänavad, jalgratta- ja jalgteed, mänguväljakud vms), sh tehnoehitisi; rajada haljas- ning pargialasid.

Koostatavas Jõelähtme valla üldplaneeringus on jagatud piirkonnad ruumilise arengu põhimõtete kaupa. Ruumilise arengu põhimõtted annavad suunised edaspidiseks maakasutuseks, ehitamiseks ja ruumikujunduseks valla territooriumil ning on aluseks maakasutuse juhtotstarvete määramisele ja hilisemale arendustegevuse suunamisele.
Planeeringu ala jääb Tallinn-Narva maantee äärsesse äri- ja tootmispiirkonda kuna logistilisest asukohast tulenevalt ning juba toimivate äri- ja tootmispiirkondadena on Tallinn-Narva maantee äärne piirkond sobilik äri- ja tootmistegevuse arendamiseks.
Planeeringualale jääb kehtiva üldplaneeringu kohaselt perspektiivne transpordikoridor. Üldplaneeringus on reserveeritud võimalik maa-ala Viimsi poolsaarele suunduva Rail Baltika rööbastee ehitamiseks. Kuna töös „Tallinna piirkonna sadamate, raudteesõlme ja sadamate maismaaühenduste arengukava” on perspektiivse ja olemasoleva trassi raudteetammide vahele jäetud ca 10 ha suurune maatükk, millele puudub juurdepääs ja mida ei ole võimalik kasutada, siis on planeeringus tehtud ettepanek raudteed rajada ühes transpordikoridoris. Nimetatud töö oli ka maakonnaplaneeringu aluseks ja on seejuures koostatud Tallinna-keskselt ning Jõelähtme vallaga kooskõlastamata (lähteülesandes kooskõlastus nõutud). Eesti Raudtee andmetel ei kuulu raudteeühendus Soomega üldplaneeringu arvestusperioodi. Raudtee rajamisele peavad eelnema tasuvusuuringud, riskianalüüsid ja keskkonnamõjude hindamised.
Harju Maakonnaplaneeringuga 2030+ on kavandatud perspektiivsed põhimõttelised raudteekoridorid, sh Tallinna-Helsingi perspektiivne raudteetunnel ja selle ühendamine olemasolevate trassidega, sh kavandatava Rail Baltic raudteega Tallinna linnas ja selle lähipiirkonnas, mille eesmärk on Tallinn-Helsingi kui kaksiklinna arengu ja täiendavate kaubavoogude võimaldamine ning transpordi läbilaskevõime suurendamine nii kauba- kui ka reisijateveol. Püsiühendus aitab tõsta kogu piirkonna konkurentsivõimet ja loob paremad eeldused võimalike investeeringute toomiseks Eestisse, sh Tallinna ning Harju maakonda.
Maakonnaplaneering ei sea otseseid maakasutuspiiranguid põhimõtteliste koridoride alal. Maakonnaplaneering määrab uute raudteekoridoride põhimõttelise vajaduse. Maakonnaplaneeringu joonisel kajastub põhimõtteliste raudteedekoridoride kulgemine, mis näitavad indikatiivselt perspektiivsete trasside asukohti ning vajadust tulevikus raudteetrass kavandada. Põhimõtteliste koridoride kaardistamine annab olulise sisendinfo nt riigimaadega tehingute tegemiseks pärast planeeringu kehtestamist. Raudteekoridoride täpsemad paiknemised selguvad edasise planeerimise käigus (vastavalt kas teemaplaneeringus, üldplaneeringus, kohaliku omavalitsus eriplaneeringus või riigi eriplaneeringus).
Koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt läbib pikki Saha-Loo tee 46 idapoolset piir perspektiivne põhimõtteline raudtee koridor Rail Baltic raudtee ja Tallina-Helsingi raudtee tunneli ühenduse loomiseks. 
Detailplaneeringu lahendus järgib koostatavat üldplaneeringut.

2.2	Kehtiva detailplaneeringu osaline kehtetuks muutmine
Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks „Iru küla Matsu 2 maaüksuse detailplaneering“ kinnistu Saha-Loo tee 46 ja 48 osas.
2002 aastal kehtestatud Jõelähtme vallas Iru külas Matsu 2 maaüksuse detailplaneeringuga on kavandatud 5,82 ha suuruse Matsu 2 maaüksusemaa-alajagamine, sihtotstarbe muutmine ning ehitusõiguse seadmine kinnistu jagamisel tekkinud 17 elamumaa sihtotstarbega krundile kuni kahekorruseliste üksikelamute ehitamiseks ja ühele ärimaa sihtotstarbega krundile kuni kahekorruselise ärihoone ehitamiseks ning kahele tootmismaa sihtotstarbega krundile ühekorruseliste tootmishoonete ehitamiseks.
Detailplaneering on koostatud 1,3 ha suurusele maa-alale, kus paiknevad varem planeeritud ärimaa ja üldkasutatava maa sihtotstarbega maaüksused. Muudetakse ärimaa sihtotstarbega maaüksuse suurust ja kinnistupiire. Ärimaa sihtotstarbega kinnistule liidetakse osa üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnistust ja määratakse ehitusõigus kolmekorruselise büroo- ja laohoone ehitamiseks. Osa üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnistust Saha-Loo tee 46 moodustatakse krunt, mis liidetakse kinnistuga Saha-Loo tee L4.

Kehtiva detailplaneeringu muutmise vajaduse põhjused:
•	Narva maantee äärne ala on kiiresti arenev äripiirkond, ning senine ehitusõigus ei rahulda tänaseid vajadusi;
•	kehtiv lahendus on tänapäevast situatsiooni arvestades ebaratsionaalne;
•	maa omanike soov muuta maakasutus otstarbekamaks.

2.3	Planeeringu eesmärk
Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on moodustada olemasolevate ärimaa ja üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnistutest üks ärimaa sihtotstarbega krunt ja üks transpordimaa sihtotstarbega krunt, seada ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus ja hoonestustingimused, lahendada juurdepääsud, liikluskorraldus ja tehnovõrkudega varustamine ning haljastus. 
Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas Jõelähtme valla koostatava üldplaneeringuga, kus planeeritav ala on määratud äri- ja tootmispiirkonda.
Planeeringu lahenduse koostamisel on arvestatud koostamisel oleva üldplaneeringu kohase pikki Saha-Loo tee 46 idapoolset piiri planeeritava perspektiivne põhimõtteline raudtee koridoriga Rail Baltic raudtee ja Tallina-Helsingi raudtee tunneli ühenduse loomiseks. Planeeringuga kavandatavad hooned ja hoonestusala on planeeritud väljaspoole raudtee koridori.

3.	Olemasoleva olukorra iseloomustuS
3.1.	Planeeringuala asukoht ja iseloomustus
Planeeringuala asub Jõelähtme vallas Iru külas, Narva maantee ja Saha-Loo tee ristumisalal. Kinnistute Saha-Loo tee 46 ja 48 pikki põhjapoolset piiri paikneb Viimsi valla ja Jõelähtme valla vaheline piir ning kinnistu Saha-Loo tee 46 pikki idapoolset piiri paikneb Maardu linna ja Jõelähtme valla vaheline piir.
Planeeringualale võivad jääda Peeter Suure Merekindluse kaitsepositsiooni objektid. Peeter Suure Merekindluse III kaitsesektori positsioon nr 12-st on tänaseks jäänud küllaltki vähe alles. Iru positsiooni Lõuna pool Narva maanteed on keeruline leida ilma ajalooliste kaartideta. Kinnistu Saha-Loo tee 46-48 lõunapoolses nurgas võivad paikneda tunneli kinni aetud šahtid.

Planeeringuala suurus on ligikaudu 1,3 ha.

Planeeringuala moodustavad:
•	Saha-Loo tee 46 kinnistu, katastritunnus 42501:001:0846 pindala 3874 m²; sihtotstarve 100% üldkasutatav maa;
•	Saha-Loo tee 48 kinnistu, katastritunnus 42501:001:0847 pindala 7409 m²; sihtotstarve 100% ärimaa;
•	Lähialana kaasatakse planeeringusse maa-ala, mis on vajalik teede- ja tehnovõrkude planeerimiseks.

3.2.	Planeeringuala maakasutus ja hoonestus
Kasutusotstarbed
Saha-Loo tee 46 kinnistu sihtotstarve on üldkasutatav maa 100%;
Saha-Loo tee 48 kinnistu sihtotstarve on ärimaa 100%.

Olemasolevad hooned
Planeeritav maa-ala on hoonestamata.

3.3.	Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus
Narva maantee T12, katastritunnus 89001:001:1215, pindala 2,65 ha, sihtotstarbega transpordimaa100%;
Saha-Loo tee L4, katastritunnus 44604:001:0275, pindala 23033 m², sihtotstarbega transpordimaa 100%;
Saha-Loo tee lõik 8, katastritunnus 24501:001:0848, pindala 2389 m², sihtotstarbega transpordimaa 100%;
Metsa tee lõik 1, katastritunnus 24501:001:0840, pindala 474 m², sihtotstarbega transpordimaa 100%;
Metsa tee 1, katastritunnus 24504:002:0007, pindala 4179 m², sihtotstarbega elamumaa 100%, hoonestamata;
Metsa tee 3a, katastritunnus 24504:002:0289, pindala 1339 m², sihtotstarbega elamumaa 100%, hoonestamata;
Saha-Loo tee 44, katastritunnus 24501:001:0845, pindala 1974 m², sihtotstarbega elamumaa 100%, hoonestamata.

3.4.	Olemasolevad teed ja juurdepääsud
Juurdepääsu planeeritavale alale tagavad:
Narva maantee T12 (89001:001:1215);
Saha-Loo tee L4 (44604:001:0275);
Metsa tee lõik 1 (24501:001:0840).

3.5.	Olemasolev tehnovarustus
Planeeringuala paikneb tsentraalsete tehnovõrkudega varustatud piirkonnas.
Narva maantee maa-alal paiknevad kõrgepingekaablid. Saha-Loo teel paiknevad kõrgepinge kaablid ja gaasitorustik. Kinnistut Saha-Loo tee 46, Narva maanteed ja Saha-Loo teed läbivad sidekaablid.
Vee- ja kanalisatsioonitorustikud paiknevad Ämma põik ja Metsa teel.

3.6.	Olemasolev haljastus ja reljeef
Planeeringu ala on suures osas looduslik rohumaa. Kõrghaljastus paikneb suures osas Saha-Loo tee äärsel alal. Kinnistul Saha-Loo tee 48 paikneb kõrghaljastus lääneosas ja üksikute puudena kinnistu äärealadel (männid ja vähesel määral lehtpuid ning lehtpuu võsa). Kinnistul Saha –Loo tee 46 paikneb kõrghaljastus kogu kinnistul. Suuremad puud (männid ja paiknevad pikki Saha-Loo tee poolset ala ja kinnistu sisesel alal domineerib lehtpuuvõsa.

3.7.	Kehtivad piirangud
Planeeritava maa-ala maakasutust kitsendavad:
•	sidekaabelliinide kaitsevöönd mõlema poole kaablit 1 meeter äärmise kaabli teljest kummalegi poole. 
•	Tee kaitsevöönd 30 meetrit välimise sõidurea servast.
•	Asub Peeter Suure Merekindluse kaitsepositsiooni Iru positsioonil

4.	Planeeringu ettepanek
4.1.	Krundijaotus
Planeeringulahendusega muudetakse olemasolevat krundi jaotust. Moodustatakse kaks krunti: 
krunt pos 1 moodustatakse kinnistust Saha-Loo tee 48 sihtotstarbega ärimaa ja osast kinnistust Saha-Loo tee 46 sihtotstarbega üldkasutatav maa;
krunt pos 2 moodustatakse osast kinnistust Saha-Loo tee 46.
Planeeringulahenduse krundijaotus:
Pos. 1 krunt sihtotstarbega ärimaa 100% suurusega 10160 m²;
Pos.2 krunt sihtotstarbega transpordimaa 100% suurusega 1123 m² (võõrandatav ala), mis liidetakse kinnistuga Saha-Loo tee L4 (katastritunnus 44604:001:0275).

4.2.	Maaüksuse koormusnäitajad
Kavandatud täisehitusprotsent on 35%, hoonestustihedus 0,59.

4.3.	Krundi ehitusõigus	
Pos. 1
Krundi kasutamise sihtotstarve	ärimaa
Hoonete suurim arv krundil	2+1 (ärihoone + abihoone)
Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind	3570 m²
Hoonete suurim lubatud kõrgus	12 m ärihoone; 5 m abihoone
Hoonete suurim lubatud korruselisus	3 ärihoonetel, 1 abihoonel

4.4.	Ehitiste arhitektuurinõuded
Hoonestusviis:	lahtine
Katusekalle:	0–30°	
Maksimaalne kõrgus:	maapinnast:            12 m
	
Maksimaalne korruselisus	3
Välisviimistlus:	betoon, klaas, kivi, krohv, puit.
Mitte kasutada imiteerivaid materjale.
Katusematerjal: rullmaterjal, plekk (v.a trapets- ja kiviprofiiliga plekk-katuse lahendused)

Projekteeritava hoone arhitektuurne lahendus peab arvestama piirkonna miljööd, naaberhoonestuse üldmahtusid ja proportsioone. Kasutada ja omavahel kombineerida erinevaid materjale ning liigendatud fassaadi. Keelatud on imiteerivate materjalide kasutamine.
Hoonearhitektuurne lahendus täpsustada eraldi eskiisprojektina eesmärgiga rajada planeeringu alale maksimaalselt sobituv ja ümbruskonna elukeskkonda esteetiliselt ja visuaalselt väärtustav hoone. Ehitusprojekt tuleb kooskõlastada valla arhitektiga eskiisi staadiumis.

Planeeringuala asukohast tulenevalt peab projekteerimise käigus arvestama olemasolevast ja perspektiivsest liiklusest põhjustatud häiringutega (müra, vibratsioon, õhusaaste):
•	hoonete siseruumide kaitseks kasutada müra vähendamiseks hea heliisolatsiooniga seinu ja aknaid. Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida Eestis kehtivat standardit EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest”. 
•	akende valikul eeskätt hoone teepoolsetel külgedel tuleb tähelepanu pöörata akende heliisolatsioonile teeliiklusest tuleneva müra suhtes. Kasutada tuleb tõhusa heliisolatsiooniga klaaspakettaknaid.

4.5.	Piirded
Piire võib olla puit- või võrkpiire hekiga planeeringualaga piirnevate elamumaa sihtotstarbega kruntide piiridel. Narva maantee ja Saha-Loo tee äärde piiret ei planeerita.
Piirete maksimaalne kõrgus 1,2 meetrit.
Ehitusprojektis anda piirde lahendus.
Torustike kaitsevööndisse piirdeaedade rajamine on keelatud.
4.6.	Muinsuskaitse eritingimused
Planeeringualal asub pärandkultuuri objekt Peeter Suure Merekindluse Iru kaitsepositsiooni tunnel. 
Oldscool OÜ poolt on koostatud Saha-Loo tee 46 ja 48 kinnistute detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused 05.05.2020.a.
4.6.1	Olemasolev olukord
Peeter Suure Merekindluse III kaitsesektori positsioon nr 12-st on säilinud vähe. Maapealsetest osadest on ehk kõige paremini säilinud kaevikutekompleks Põhja pool Narva maanteed (Loo tee 10, mälestis reg nr 8882), Iru positsiooni haubitsapatarei (Vabaõhukooli teel, mälestis reg nr 8831) ja Iru silla sambad (mälestis reg nr 8786). Väga kindlaid viiteid looduses säilinud pole, peale tunneli sissepääsu, mõnede surfide ja blindaaži süvend (blindaaži ei jõutud valmis ehitada).
4.6.2	Muinsuskaitsealal kehtivad kitsendused
Kuna kavandatav tegevus ei muuda oluliselt väljakujunenud ruumilist olukorda (tunnelite suhtes), muinsuskaitseala säilimist või vaadeldavust siis maapealse hoonestuse osas muinsuskaitselased piirangud puuduvad.
4.6.3	Muinsuskaitse eritingimused kruntide hoonestamiseks
Kinnistu Saha-Loo tee 46-48 lõuna poolses nurgas võivad paikneda tunneli kinni aetud šahtid.
Vältida nende peale ning vahetus lähedusse hoonestuse planeerimist. Vt reljeefkaarti.
•	Juhul, kui tegemist on tunneli šahtiga (kaardi analüüsi tulemusel peaks üks reljeef kaardil kujutatutest olema algne šaht) ning madalad künkad kinnistul on kunagine maa peale tõstetud aheraine siis reljeefi võib tasandada.
•	Kanalisatsiooni või muude trasside ühendamine tunnelitega on keelatud.
•	Peeter Suure Merekindluse maa pealsete kaitserajatiste või maa aluste paljandumisel viivitamatult teavitada Muinsuskaitseametit.
•	Võimalusel juhtida ametkondade ja omavalitsuse tähelepanu asjaolule, et tunnelikomplekstuleks täpsemalt kaardistada (mäeinseneride poolt).

4.7.	Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus
Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud projekteeritava Vana-Narva mnt ja Saha- Loo tee ringristmikuga. Projekteeritav ringristmik lõikab ära Saha-Loo tee 46 katastriüksusest kirdepoolse nurga. Ringristmiku tarbeks on moodustatud Saha-Loo tee 46 katastriüksusest transpordimaa krunt pos 2. Planeeringulahenduses nähakse ette juurdepääs planeeritavale alale olemasolevatelt Metsa teelt ja täiendav väljapääs Saha-Loo teele.
Projekteeritava ringristmiku asukoht on põhijoonisele kantud vastavalt Reaalprojekt OÜ koostatud töö nr 2AP-03 Vana-Narva ja Saha-Loo tee eelprojektist.
Vastavalt Ehitusseadustik §-le 71, lg 2 on maanteel tee kaitsevööndi laius äärmise sõiduraja välimisest servast 30 m, kuid vastavalt §-le 72, lg 4 kohaselt võib detailplaneeringu koostamise kohustusega hooneid ehitada tee kaitsevööndisse, kui see on lubatud detailplaneeringus või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringus. Detailplaneeringuga on hoonestusala vähim kaugus projekteeritavast teest 19 meetri kaugusel.
Tee kaitsevöönd on teed ümbritsev maa-ala, mis tagab tee kaitse, teehoiu korraldamise, liiklusohutuse ning teelt lähtuvate keskkonnakahjulike ja inimesele ohtlike mõjude vähendamiseks. Tee kaitsevööndi laius sõltub piirkonna iseloomust ning liiklustihedusest.

Detailplaneeringus on maanteeliiklusest põhjustatud võimalike liiklusmürast põhjustatud häiringute vältimiseks arvestada sotsiaalministri määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” kirjeldatud nõuetega ning rakendada EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” meetmeid.

Jalakäijad pääsevad planeeritud alale kõikidelt ümbritsevatelt tänavatelt. Jalakäijate turvalisemaks liikumiseks territooriumil näha ette selgelt eristatavad jalakäijate ja mootorsõidukite alad. Jalgratta- ja jalgtee peamistel ristumistel sõiduteega tõsta sõidutee kõnniteega samasse tasapinda ja see tähistada vastava teekatte märgistusega. Kruntidele on planeeritud teede äärde ja parklatesse välisvalgustus.
Planeeritud liiklus ei läbi elamuala.
Tabel 1: Parkimine 
Ehitise otstarve	Ehitise asukoht	Normatiivne
parkimiskohtade arv krundil	Planeeritud
parkimiskohtade arvkrundil	
	väikeelamute ala			
Planeeritud:
bürood
laod	
1 / 40
1 / 90	
2800  :  40 = 70
3500  :  90 = 39	
70
39	
Planeeritaval maa-alal kokku 	109	109	
Parkimiskohtade vajadus on arvutatud Eesti standard „Linnatänavad” (EVS 843:2016) alusel.
Nõutav parkimiskohtade arv tagatakse planeeringualal, oma krundil maapealsetel parkimisaladel. Normatiivne parkimiskohtade vajadus on 109 autole. Kruntidele kokku on planeeritud 102 parkimiskohta.
Kuna on kavandatud teenuseid ja töökohti pakkuv ettevõtte, siis näha ette ka jalgrataste turvaline ja mugav parkimisvõimalus, mis on valgustatud ja  ilmastiku eest kaitstus (hoone mahus).

Täiendavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks:
Arendusega seotud teed tuleb rajada ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või liiklusele ohtlik rajatis) kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeritavale alale rajatava hoone(te) kasutuselevõttu.
Maanteeamet ei võta endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste väljaehitamiseks. Maanteeamet osaleb teede ümberehituse projekteerimises ja ehituses huvitatud isiku või kohaliku omavalitsusega (vastavalt PlanS § 131 lg 1 kohasele halduslepingule) sõlmitud kokkuleppe alusel, milles huvitatud isik või kohalik omavalitsus kohustub korraldama ja finantseerima planeeringuala juurdepääsuks Saha-Loo tee ja Vana-Narva mnt ristmiku ümberehituse ja sellega seotud tehnovõrkude ja –rajatiste projekteerimise ja ehitusega seotud kulud. Leping sõlmitakse enne planeeringujärgsetele ehitusloakohustuslikele hoonetele ehitusloa väljastamist.
Kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi tee kaitsevööndis, tuleb esitada tee omanikule nõusoleku saamiseks.
Tee ehitus projekte võib koostada vaid vastavat pädevust omav isik (EhS § 24 lg 2 p 2). Riigiteede moodustamise järel annab riigiteega liitumise või ristumiskoha ümberehituse (EhS § 99 lg 3) nõuded Maanteeamet ja riigitee aluse maaüksuse piires väljastab tee ehitusloa Maanteeamet. 

4.8.	Haljastuse ja heakorra põhimõtted
Planeeringu alasse jäävatel kinnistutel on kõrghaljastus, mis paikneb suures osas kinnistute äärealadel. Kinnistu Saha-Loo tee 46 on suures osas looduslik rohumaa ja kinnistu Saha-Loo tee 48 võsastunud ala. Planeeringulahenduses on osa kõrghaljastust ettenähtud säilitada. Planeeritud parkla ja krundipiiri vahele rajada murualad, kuhu jätta kasvama väärtuslikku kõrghaljastust. Sõiduteede äärde planeerida madalakasvuline, kuni 40 cm haljastus. Krundi edelapiiri äärde rajada kõrghaljastusega muruala eraldamaks elamumaa ja ärimaa sihtotstarvetega krunte. Parema eraldatuse tagavad okaspuud nagu kuused, nulud, elupuud. Suuremad haljasalad rajada planeeringuala lõunaossa.
Haljastuse osakaal krundil peab olema vähemalt 17%, mille hulka ei kuulu maapinnaga püsivalt ühendamata haljastus.
Maastikukujundusprojekti koostamisel tuleb arvestada sademevee projekti tulemusi ja vajadusega säilitada väärtuslik kõrghaljastus. Säilivale kõrghaljastusele viia läbi võrahooldus ja tagada kasvutingimused ning kaitse ehitustööde ajal. Kavandatud ehitamisel tuleb säilitada olemasolevate puude kasvutingimused. Säilitatavate puude kaitsmiseks tuleb ehitustööde ajal kasutada kaitsemeetmeid. Kaevetöö tegemisel säilitatavate puude läheduses, kus võib olla tegemist kergesti  variseva pinnasega tuleb rajada tugiseinad, mis väldivad juurestiku kahjustumist pinnase nihkumise tagajärjel. Kaevetöö tegemisel juurestiku kaitsealal paigaldatakse puudele tüvekaitsed, tüvekaitse ei tohi kahjustada puutüve (keelatud on kaitselaudise naelutamine või kruvimine puu tüve külge), kasutada pehmet materjali kaitselaudise ja puutüve vahel. Ehitusmehhanismidega ei tohi sõita puude võrastikku ning ehitusmaterjale ei tohi ladustada võrade ulatuses. Võra projektsiooni ulatuses maapinnal tuleb kaevetöid teha käsitsi, juuri mitte läbi raiuda.
Hoonete ja tehnovõrkude projekteerimisel tagada istutatavate puude ning ehitiste vahelised kujad vastavalt Eesti standardi EVS 843:2016 nõuetele.
Vastavalt Põhja Regionaalse Maanteeameti nõuetele ei tohi istutada teede äärde kõrghaljastust, mis takistab kõrvalteelt peateele maha sõiduks vajaliku nähtavust.
Krundile on ette nähtud jäätmekonteinerid, mis asuvad kõvakattega alusel vahetult krundile sissesõidutee ääres. Soovituslikult paigutada prügikonteinerid hoone mahtu, mis vähendab territooriumi reostamise võimalust.
Olmejäätmete veo oma haldusterritooriumil korraldab kohalik omavalitsus vastavalt prügikäitlejatega sõlmitud lepingutele. Võimalikud tekkivad ohtlikud jäätmed kogutakse eraldi ja antakse üle vastavat litsentsi omavale ohtlike jäätmete käitlusettevõttele.
Haljastuse ja heakorra lahendus anda hoone eelprojekti staadiumis.

4.9.	Vertikaalplaneerimine
Planeeritava ala maapind on suures osas tasane, v.a. planeeringuala edelaosa, mis tõuseb astmena u 1 m. Maapinna absoluutkõrgused vahemikus u 37.70–39.5m langusega kirdest edelasse. Planeeringu ala keskosas on lohk sügavusega u 1,5m. Planeeringulahenduses kavandatakse maapind tasandada.
Krunt on planeeritud heakorrastada ja haljastada.
Vertikaalplaneerimisel lähtuda olemasolevate planeeringuala ümbritsevate tänavate kõrgusmärkidest ja anda sujuv üleminek krundisisestele platsidele. Murualad on planeeritud selliselt, et sademevesi ei valguks naaberkinnistutele, vaid imbuks maksimaalselt pinnasesse oma krundil. Ärimaa sihtotstarbega krundil on võimalik kaaluda sademevee vooluhulkade puhverdamiseks sademevee mahuteid, immutuslahendusi jms. Kõvakattega pindadelt kogutakse sademevesi ja suunatakse läbi õli-bensiini-liivapüüduri (või püüdurite) sademete vee ühtlustusmahutitesse vms lahendus ning vajadusel sealt edasi lähedal asuvasse suublasse (Saha-Loo teele rajatavasse torustikku). Täpne lahendus antakse hoone eelprojekti staadiumis.
Hoonete suhtelise kõrguse ±0.00 määramisel lähtuda ümbritsevate platside valitud kõrgusmärkidest.
Vertikaalplaneerimine täpsustub hoone eelprojekti staadiumis.

4.10.	Tuleohutusnõuded
Nõuded ja meetmed on määratud siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.
Tuletõrje veevõtuvajadus lahendada vastavalt standardile EVS 812-6:2012/AC:2016 „Ehitistetuleohutus. Osa 6 „Tuletõrje veevarustus ja EVS 812-7:2008/AC:2016. Osa 7:Ehitistele esitatava põhinõude, tuleohutusnõude tagamine projekteerimise ja ehitamise käigus“.
Hoone täpne tuleohutusklass antakse ehitusprojekti staadiumis.
Kavandatud hoonete tulepüsivust iseloomustavad üldandmed:
•	minimaalne tuleohuklass       TP 2 
Täpsemad tuleohutuse tagamise nõuded määratakse hoonete ehitusprojektides.
•	kasutusviis                           	V kasutusviis 
Kasutusviis hõlmab hooneid ja ruume, kus kasutajad eeldatavalt tunnevad ruume hästi, neil on eeldused iseenda ohutuse tagamiseks ja nad on eeldatavalt ärkvel. Sellised hooned ja ruumid on kasutusotstarbelt näiteks:  büroohoone.
•	kasutusviis                           	VI kasutusviis
Kasutusviis hõlmab hooneid ja ruume, kus toimub tootmine ja/või ladustamine ning sõidukite (elektroonika vms) remont ja hooldus.
•	kasutamisotstarbed 	12200 - Bürood
	12520 – Laohooned
	korruste arv	1 - 3
•	hoonete maksimaalne kõrgus	12  m 
Tule leviku takistamiseks on planeeringulahenduses määratud meetmed:
Hoonete vaheline kuja peab olema vähemalt kaheksa meetrit. Kui hoonete vaheline kuja on vähem kui kaheksa meetrit, piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega.
Päästetehnikaga peab pääsema hoone sissepääsude, hädaväljapääsude ja päästemeeskonna sisenemistee vahetusse lähedusse. 
Tuletõrje autodele on tagatud juurdepääs Metsa teelt ja Saha-Loo teelt. Hooneteni juurepääsuteed (väravad) on ette nähtud vähemalt 3,5 m laiad. Päästemeeskonnale on tagatud päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs ettenähtud päästevahenditega.
Välise tulekustutusvee vajadus on 15 l/s kolme tunni jooksul, mille tagamiseks on Saha-loo teele planeeritud hüdrant. Lähim olemasolev tuletõrjehüdrant paikneb kinnistu Ämma põik 3 kõrval, planeeringualast 15m kaugusel. 

4.11.	Servituutide seadmise vajadus
Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud servituutide ja kasutusõiguse seadmiseks. Kavandatud servituutide ja kasutusõiguse alad on tähistatud detailplaneeringu joonisel AS-04, AS-05, AS-06 ja kirjeldatud joonise AS-04 tabelis kitsenduste/piirangute veerus. Kasutusõiguse ja servituutide ulatus täpsustub ehitusprojektis.
POS 1
-	Elektripaigaldise liitumiskilbile, 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist, võrguvaldaja kasuks;
-	Vee- ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m ulatuses, võrguvaldaja kasuks;
-	Vee- ja reovee kanalisatsioonitrassile, 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi, võrguvaldaja kasuks.

4.12.	Tehnovõrkude lahendus
Tehnovõrkude lahenduse koostamisel on arvestatud olemasolevat olukorda, planeerimislahendust ja sellest tulenevaid vajadusi ning tehnovõrkude valdajate või vastavat teenust osutavate ettevõtete poolt väljastatud tehniliste tingimustega. 
Detailplaneeringuga on esitatud põhimõtteline lahendus.
Tehnovõrkude vahelised kaugused täpsustuvad eriosade projektide koostamise käigus.
Tehnovõrkude lahendus on esitatud joonisel tehnovõrkude koondplaan AS-05 ja tehnovõrkude ühinemispunktide skeem AS-06.

4.13.	Veevarustus ja kanalisatsioon
Vee- ja kanalisatsioonivarustus on lahendatud vastavalt Loo Vesi OÜ 07.04.2020. a tehnilistele tingimustele nr 19/2020.
Planeeritava ala varustamine ühisveevärgiga on planeeritud ringistada. Üks ühisveevärgi ühinemispunkt asub 11 meetri kaugusel Ämma põik ja Metsa tee ristumisel ning teine ühinemispunkt asub Metsa tee 13 kinnistul planeeringualast 210 meetri kaugusel. Ühinemispunktid on kavandatud omavahel ühendada järgnevalt: Ämma põik ja Metsa tee ristumiselt viikase veetrass läbi planeeringuala lõunaosa Saha-Loo teeni ning sealt Metsa tee 13 kinnistuni.
Saha-Loo tee 46 ja 48 maaüksuste kanalisatsiooni ühinemispunkt asub Ämma põik ja Metsa tee ristumisel 11 meetri kaugusel planeeringualast. Planeeringuga kavandatakse kanalisatsiooni trass Saha-Loo tee 46 ja 48 maaüksuste lõuna serva. Vajadusel saab Saha-Loo tee 44 maaüksus ühineda kanalisatsiooniga kas Saha-Loo tee 46 ja 48 maaüksuste lõuna servas või Saha-Loo tee lõik 8 maaüksusele planeeritava alternatiivses liitumispunktis. Täpne lahendus antakse edasise projekteerimise käigus.
Loo Vesi OÜ on nõus lubama detailplaneeringu alale vett 1,0 m3/d.
Loo Vesi OÜ on nõus reovett vastu võtma detailplaneeringu alalt koguses kuni 1,0 m3/d.
Kanalisatsioonitrass on kavandatud planeeringualal isevoolsena kuni ühinemispunktideni.
Moodustatava uue kinnistu piirist mitte kaugemale kui 1 m välja poole on planeeritud vee- ja kanalisatsiooni liitumispunktid.
Ühisveevärk ja -kanalisatsioon projekteeritakse ja ehitatakse välja vastavalt ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seadusele ning kehtivatele normidele RIL 77-2013.
Trasside juurdepääsuks ja hooldamiseks rajatakse trasside kaitsevööndi ulatuses servituudi ala. Vee- ja kanalisatsioonitorustike kaitsevöönd ulatub torustiku teljest 2 m mõlemale poole, koridor laiusega 4 m.
Detailplaneeringu tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ja täpsustatakse tehnovõrgu valdaja poolt väljastatud tehniliste tingimuste alusel koostatud ehitusprojektiga.
Veevarustuse, kanalisatsiooni ja tuletõrjeveevarustuse lahenduse väljaehitamiseks tellida tööprojekt ja kooskõlastada Loo Vee OÜ- ga.
Vee- ja kanalisatsiooni ühinemispunktid olemasolevate trassidega on esitatud joonisel Tehnovõrkude koondplaan AS-05 ja Tehnovõrkude ühinemispunktide skeem AS-06.

4.14.	Sademevee ärajuhtimine
Planeeringualal on ette nähtud sademeveed hajutada võimalikult maksimaalses koguses planeeritud krundi haljasaladele.
Planeeritud hoone katuse ja parkla kõva kattega pindadelt kogutakse sademete veed kokku restkaevude abil ning juhitakse läbi õli- liivapüüduri ühtlustusmahutitesse või muu lahendus, mis on ette nähtud sademevee vooluhulkade puhverdamiseks.
Ühtlustusmahutitesse kogutakse hoone katuselt ja parkla kõva kattega pindadelt sademeveed kokku. 
Sademevett ei tohi juhtida tee alusele maaüksusele, sh tee koosseisu kuuluvasse teekraavi.
Ehitusprojektis täpsustatakse kinnistusisene sademeveelahendus ning konkreetne sademevee koormuste vähendamise lahendus.

Planeeritud krundile on lubatud paigaldada mitu õli- ja liivapüüdurit. Õli- ja liivapüüdurite täpsed asukohad määratakse edasise projekteerimise käigus.
Iru küla äri- ja tootmisaladel tekkiv sademevesi tuleb juhtida Pirita jõkke. Pirita jõe lõik Vaskjala veehoidla paisust suubumiseni Soome lahte kuulub Keskkonnaministri määruse nr 7371 kohaselt lõhejõgede nimistusse, millest tulenevalt tuleb arvestada veekogu veekvaliteedi nõuetega.
Sademevee ühiskanalisatsioonitorustikku suunatav sademevesi peab vastama Vabariigi Valitsuse 29.11.2012 määruses nr 99 „Reovee puhastamise ning heit- ja sademevee suublasse juhtimise kohta esitatavad nõuded, heit- ja sademevee reostusnäitajate piirmäärad ning nende nõuete täitmise kontrollimise meetmed“ sätestatud nõuetele. 

4.15.	Elektrivarustus
Elektrivarustus lahendatakse vastavalt Elektrilevi OÜ Tallinna-Harju regioon poolt 23.01.2020 väljastatud tehnilistele tingimustele nr 341896.
Planeeringuala võrguühenduse maksimaalne läbilaskevõime amprites on ühe krundi kohta à 3×250 A.
Planeeritava krundi elektrienergiaga varustamine on ette nähtud Saha-Loo tee 11 kinnistul asuvast alajaamast 4999:(Maardu).
Planeeritava krundini on planeeritud alajaamast kuni hoonestusalani 0,4 kV maakaabelliin. Liitumiskilp on planeeritud krundi piirile ning on vabalt teenindatav. Liitumiskilpidest kuni elektripaigaldise peakilpi ehitab tarbija oma vajadustele vastavad liinid.
Nii 0,4 kV maakaabelliinile kui ka liitumiskilbile on määratud servituudi seadmise vajadusega alad piki kvartalisiseseid teid, väljaspool sõiduteid. Kruntide liitumiskilpide kohale ja 1 m raadiuses ümber kilbi on määratud servituudi seadmise vajadusega ala kilbi teenindamiseks, kuhu peab olema vaba juurdepääs.
Kõik planeeringualal projekteeritud tehnovõrkude tööprojektid kooskõlastada täiendavalt Elektrilevi OÜ-ga. Elektrivarustuse lahenduse väljaehitamiseks tellida tööprojekt, mis kooskõlastada Elektrilevi OÜ-ga.

4.16.	Sidevarustus
Sidevarustuse lahenduse koostamise aluseks on Telia Eesti AS poolt 22.01.2020 koostatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 33327348.
Elamute sidevarustus on lahendatud sidekanalisatsiooniga, mille ühenduspunktiks on sidekaev 9659, mis asub sihtotstarbega transpordimaa Saha-Loo tee lõik 8 kinnistul.
Detailplaneeringuga moodustatavale krundi piirile on määratud liitumispunkt. Liitumispunktist on kavandatud maakaabliga sisestus planeeritavale hoonele. Sidetrass on planeeritud tänava maa-alale, sellega on tagatud neile ekspluateerimiseks vajalik juurdepääs.
Tööde teostamisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise eeskirjast. Tööde teostamine sidevõrgu kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult kaabli valdajaga.

4.17.	Gaasivarustus
Gaasivarustuse lahenduse koostamise aluseks on Bingonet OÜ poolt 31.01.2020 koostatud gaasivõrgu tehnilised tingimused nr T-74.
Planeeritava hoonestuse gaasiga varustamiseks on planeeringus ette nähtud gaasitrassi ühenduspunktiks Narva maantee T12 asuv olemasolev maa-alune gaasitorustikust.
Kinnistu liitumispunkt gaasivarustusega paikneb ca ühe meetri kaugusel kinnistu piirist, kuhu projekteeritakse sulgeseadmed, kuid neid ei projekteerita lähemale kui 2 meetrit teistele kommunikatsioonide liitumis- ja sõlmpunktidele ning mitte sissesõiduteede alla.
Gaasipaigaldise projekteerimisel ei või ette näha hargnemisi ja väljavõtteid teistele kinnistutele ja tarbijatele. Gaasipaigaldised rajatakse maa-alusena ja vastavalt „Küttegaasi ohutuse seaduse” ja teiste Eesti Vabariigi kehtivate normdokumentide nõuetele.

4.18.	Tänavavalgustus
Kinnistusiseste valgustite toited (sh planeeritud parklad) on ette nähtud hoone toite võrgust ning lahendatakse järgmistes projekteerimisstaadiumites, kui on teada juba nii hoone kui ka parklate täpsed asukohad. Kinnistusisene välisvalgustus ehitatakse välja koos kinnistu parkimisplatsidega ja trassidega.

5.	Keskkonnatingimused ja võimalik keskkonnamõju hindamine
Kavandatav tegevus on oma iseloomult (büroo-laohoone planeerimine) eeldatavalt ohtu ei kujuta. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi ja ei avalda olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muudatusi.
Detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevust, sh näiteks tootmist, ulatusliku elamurajooni rajamist ega muud tegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi ja looduslike alade kahjustumist, sh vee, pinnase, õhu saastatust, olulist jäätmetekke või mürataseme suurenemist. Lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei põhjusta uue äri hoone rajamine ning sihtotstarbeline kasutamine antud asukohas olulist keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud on valdavalt ehitusaegsed, nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga ning avariiolukordade esinemise tõenäosus on väike, kui detailplaneeringu elluviimisel arvestatakse detailplaneeringu ja ehitusprojektide tingimusi ja õigusaktide nõudeid ning ettevaatus- ja ohutusabinõusid.
Planeeringuga kavandatav tegevus ei põhjusta looduskeskkonna vastupanuvõime ega loodusvarade taastumisvõime ületamist, sest piirkonnas on juba kujunenud inimtegevuse poolt oluliselt mõjutatud hoonestatud linnakeskkond ning planeeringu elluviimisega ei kaasne olulist mõju looduskeskkonnale.

5.1	Kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning avariiolukordade esinemise võimalikkus
Oht inimeste tervisele ja keskkonnale ning õnnetuste esinemise võimalikkus on kavandatava tegevuse puhul minimaalne ning võib avalduda hoonete rajamise ehitusprotsessis.
Põhja- ja pinnavee reostust võib põhjustada mõni suurem avarii (kanalisatsioonitoru purunemine, kütuseleke vmt). Õnnetuste vältimiseks tuleb kinni pidada ehitusprojektis ning tööohutust määravates dokumentides esitatud nõuetest. Ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust nt lekete näol. Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Mõju on kõige suurem ehitamise ajal, pärast ehitust täiendavat negatiivset mõju keskkonnale ette ei ole näha.
Avariiohtlikku olukordade vältimiseks:
•	territooriumi korrashoid;
•	territooriumile tagada juurdepääs;
•	ehitamise ajal ei tohi koormata keskkonda saasteainetega, vältida masinatest tingitud õlireostust, vajalik on ehitusjääkide õigeaegne ja pidev koristamine;
•	vajadusel luua ajutine (ehitusaegne) saasteainete kogumise ja puhastamise süsteem.

5.2	Müra ja vibratsioon
Planeeringu elluviimisel suureneb planeeringuala piirkonna liikluskoormus ning sellega kaasnev müra ja õhusaaste, kuid eeldatavasti ei ole tegemist olulise keskkonnamõjuga. 
Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida standardis EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooni-nõuded. Kaitse müra eest” toodud nõudeid ja rakendada sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” nõudeid.
Mürakaitse rakendamise meetmed:
•	hoonete siseruumide kaitseks kasutada müra vähendamiseks hea heliisolatsiooniga seinu ja aknaid. Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida Eestis kehtivat standardit EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest”. Nimetatud standardi kohaselt tuleb eluhoonete välispiiride üksikud elemendid valida selliselt, et välispiiride ühisisolatsioon R`tr,s,w+Ctr ei oleks väiksem standardi tabelis 6.3 (välispiiridele esitatavad heliisolatsiooninõuded olenevalt välise müra tasemest) toodud piirväärtusest;
•	ehitusaegselt tuleb tagada, et ehitustegevusega kaasnevad müra- ja vibratsioonitasemed ei ületaks ümbruskonnas keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 ja sotsiaalministri 17.05.2002 määrusega nr 78 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni mõõtmise meetodid" kehtestatud ehitusmüra ja vibratsiooni piirväärtusi. Detailplaneeringu elluviimisega kaasnevad mõjud on seotud uute hoonete ehitamisega ning võimalikud mõjud on eelkõige ehitusaegsed ajutised häiringud (nt ehitusaegne müra, vibratsioon) ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringu ala ja lähialaga;
•	akende valikul eeskätt hoone teepoolsetel külgedel tuleb tähelepanu pöörata akende heliisolatsioonile teeliiklusest tuleneva müra suhtes. Kasutada tuleb tõhusa heliisolatsiooniga klaaspakettaknaid;
•	arvestada planeeritavate hoonete tehniliste seadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel naaberhoonete paiknemisega ning et tehniliste seadmete müra ei ületaks ümbruskonna elamualadel keskkonnaministri 16.12.2016. a määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 normtasemeid.
Maanteeamet ei võta endale kohustusi liiklusest põhjustatud häiringutest ning tee omanik ei võta endale kohustusi planeeringuga kavandatud leevendusmeetmete rakendamiseks.

5.3	Põhjavesi ja pinnavesi
Planeeringuala asub kaitsmata põhjaveega ala piirkonnas. Kavandatava tegevusega ei kaasne põhjaveevõttu ega põhjaveereostust.
Põhjavee kaitseks kasutatavad meetmed:
•	mitte immutada reovett haljasaladele;
•	mitte juhtida saasteaineid või saastunud vett haljasaladele.

5.4	Radoon
Planeeritav ala jääb Põhja-Eesti kõrge radoonisisaldusega pinnase vööndi piiresse: pinnase radoonisisaldus on 150 – 250 kBq/m3 (Harjumaa pinnase radooniriski kaart, Tallinn 2008).
Radoon on radioaktiivne gaas, mis tekib raadiumi lagunemisel. Siseõhku tungib radoon hoone all olevast maapinnast, majapidamisveest ning ehitusmaterjalidest. Läbilaskev täitekruusa kiht soodustab radooni imbumist siseruumidesse.
Planeeringualal tuleb arvestada EVS 840:2017 punkt 6 ja 7 ehitamise põhimõtteid.
Vajalik kasutada järgnevaid meetmeid, mis on vajalikud radooni hoonesse sattumise vältimiseks: hea ehituskvaliteet, maapinnale rajatud betoonplaadi ja vundamendi liitekohtade, pragude ja läbiviikude tihendamine, tarindite radoonikindlad lahendused (nt radooni kogumissüsteem ehitise aluses pinnases).
Tihendama ja hermetiseerima peab kõik torude ja kaablite läbiviigud põrandast. Kui pinnasest hoonesse tulevad kaablid või torud on paigaldatud hülssidesse, tuleb tihendada nii hülsi ja seina liitekoht, kui ka toru ja kaabli ning hülsi vahe. Lisaks läbiviikude tihendamisele tuleb lisada vundamendi ja betoonplaadi vahelise vuugitihendile ka mastiks, mis hermetiseeriks ka vundamendi ja betoonplaadi vahe.

5.5	Võimalik keskkonnamõju hindamine
Detailplaneeringu alal ei ole tuvastatud keskkonda saastavaid objekte ega jääkreostust, mistõttu ei ole eeldada olulist pinnase või vee reostust, mis seaks piirangud kavandatavale tegevusele. 
Detailplaneeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse ega lõhna teket, valgusreostust tekib valgustusest, vibratsiooni võib esineda hoonete ehitamisel.
Arvestades kavandatud tegevuse mahtu, iseloomu ja paiknemist ei ole alust eeldada detailplaneeringu elluviimisel keskkonnaseisundi olulist kahjustamist (sh pinnase ja õhu saastumist, olulist jäätmeteket, mürataseme ja vibratsiooni olulist suurenemist). 
Detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevusi. Kavandatav tegevus ei sea eeldatavalt ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit ega vara. Kuna kavandatava tegevuse mõju suurus ja ruumiline ulatus ei ole teadaoleva info põhjal ümbritsevale keskkonnale ohtlik ega ületa keskkonna vastupanu- ning taastumisvõimet, siis oluline keskkonnamõju puudub, mistõttu puudub vajadus keskkonnamõju strateegilise hindamise menetluse algatamiseks Iru külas Saha-Loo tee 46 ja 48 kinnistute detailplaneeringu osas.

5.6	Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused
Planeeritaval maa-alal arvestada vajalike meetmetega kuritegevuse ennetamiseks juhindudes dokumendist EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine”. Planeeritaval alal on planeerimise ja strateegiate rakendamine võimalik teatud piires, rakendatavad võimalused on järgmised:
•	süttimatust materjalist prügikonteinerid ja kergestisüttiva prahi kiire koristamine;
•	hea valgustus hoonele, sissepääsudele ja parklatele;
•	haljastus projekteerida nii, et ei tekiks kurjategijatele varjumisvõimalusi;
•	territooriumi korrashoid;
•	vastupidavate ukse- ja aknaraamide, lukkude, uste, akende ja klaaside kasutamine;
•	tulekindlate materjalide kasutamine;
•	paigaldada tuletõrje- ning valvesignalisatsioon;
•	soovitatav on kasutada naabrivalve süsteemi ja sõlmida leping turvafirmaga.

6.	PLANEERINGUALA TEHNILISED NÄITAJAD
Planeeritava maa-ala suurus	1,3 ha
kavandatud kruntide arv	2
krunditud maa bilanss:
ärimaa	10160 m² 	90,4%
transpordimaa	1123 m²       9,6%
Kavandatud täisehitus %                                	35%
Haljasala	1740m²         17%
Planeeritud parkimiskohtade arv	109

7.	DETAILPLANEERINGU ELLUVIIMINE JA ETAPID
Detailplaneeringu kehtestamisele järgnevate toimingute ja tegevuste järjekord
Kehtestatud detailplaneering on aluseks planeeringualal teostavatele maakorralduslikele, ehituslikele ja tehnilistele projektidele. Planeeringualal edaspidi koostatavad ehitusprojektid peavad olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele projekteerimisnormidele.

Detailplaneerinu kehtestamisele järgnevate toimingute ja tegevuse järjekord:
- Maaüksuste jagamine ja katastriüksuse sihtotstarvete määramine vastavalt detailplaneeringuga kehtestatud maakasutuse otstarbele;
- planeeringujärgsete servituutide osas notariaalse kokkuleppe sõlmimine ja servituudi kandmine kinnistusraamatusse;
- detailplaneeringuga kavandatavate transpordimaa krundi võõrandamine vastavalt kuuluvusele;
- detailplaneeringus kavandatud tehnilise infrastruktuuri väljaehitamine detailplaneeringu realiseerimisest huvitatud isiku finantseerimisel.
- alles pärast eelpool kirjeldatud tegevuste teostamist, mis on planeeringuga kavandatud krundi ehitusõiguse realiseerimiseks vajalik, teostatakse planeeringuga kavandatud hoonete ehitusõiguse realiseerimine;
- kinnistu omanikul on kohustus välja ehitada kehtivale detailplaneeringule vastavad tehnovõrgud ja rajatised.
- kinnistu omaniku kohustus on rekonstrueerida Metsa tee lõik 1 tingimusel, kui antud  transpordimaa lõik on üle antud eraomandist kohaliku omavalitsusele

Koostas:
Külli Samblik
arhitekt
Optimal Projekt OÜ
12.11.2021